物業(yè)糾紛看似數(shù)額不大,，卻與千家萬戶的生活息息相關(guān),，妥善解決物業(yè)糾紛對于增強(qiáng)人民群眾獲得感幸福感安全感具有重要意義。
十多年前,，某大型國企在營口市鲅魚圈區(qū)建立分公司,，投資修建了配套職工公寓樓，小區(qū)業(yè)主總數(shù)接近7000戶,。由于空置率過高,、物業(yè)公司轉(zhuǎn)為獨(dú)立經(jīng)營等因素，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例長期在低位徘徊,，直接影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,，形成惡性循環(huán)，超過3000戶業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi),，去年,，在營口市鲅魚圈區(qū)人民法院預(yù)警機(jī)制的推動下，糾紛情況被通報到了法院,。
更高的繳費(fèi)比例,，更優(yōu)的物業(yè)服務(wù)——經(jīng)過鲅魚圈區(qū)法院的不懈努力,，小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司迎來了一個雙贏結(jié)果。
去年11月28日,，營口市鲅魚圈區(qū)人民法院立案庭庭長衛(wèi)端（右二）組織研究撰寫物業(yè)糾紛調(diào)研報告,。
對物業(yè)糾紛進(jìn)行訴源治理勢在必行。
治理物業(yè)糾紛,，人民法院責(zé)無旁貸,。一方面主動融入黨委領(lǐng)導(dǎo)的基層社會治理大格局，積極聯(lián)合有關(guān)部門形成合力,，為小區(qū)居民和物業(yè)公司解決困擾生活和發(fā)展的實(shí)際問題，以解決急難愁盼化解矛盾糾紛,；另一方面堅(jiān)持能動司法,，深入分析物業(yè)糾紛成因，制發(fā)具有針對性和可操作性的司法建議,，為強(qiáng)化物業(yè)糾紛源頭治理建言獻(xiàn)策,。
來自社區(qū)的預(yù)警
“案子之所以沒進(jìn)法院，是因?yàn)槲覀冇幸粋€預(yù)警機(jī)制,?！睜I口市鲅魚圈區(qū)人民法院立案庭庭長衛(wèi)端告訴記者，2019年10月,，鲅魚圈區(qū)法院聯(lián)合鲅魚區(qū)司法局出臺了《關(guān)于開展聯(lián)動訴調(diào)對接工作的意見》,，要求調(diào)解組織對可能出現(xiàn)的矛盾糾紛進(jìn)行預(yù)警。
正是通過這個預(yù)警機(jī)制,，社區(qū)及時將情況通報給法院,，為化解矛盾糾紛贏得了先機(jī)與主動。
在黨委,、政府的支持下,，鲅魚圈區(qū)法院第一時間與該小區(qū)所屬國企進(jìn)行對接?！拔覀冔`行‘抓前端,、治未病’理念，堅(jiān)持能動司法,，主動將關(guān)口前移,，及時將矛盾糾紛化解在訴前?！宾阳~圈區(qū)法院黨組書記,、院長李亮介紹，法院同時聯(lián)合區(qū)物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會,、社區(qū)居委會,、業(yè)主委員會等成立工作小組,，積極化解糾紛。
楊士啟既是鲅魚圈區(qū)法院的特邀調(diào)解員,，又是鲅魚圈區(qū)物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會主任,。他告訴記者：“在法院的支持下，我們把調(diào)解室搬進(jìn)了糾紛發(fā)生的小區(qū),，方便梳理問題對癥下藥,。”
針對業(yè)主反映強(qiáng)烈的小區(qū)周邊無序經(jīng)營問題,，法院建議城市綜合執(zhí)法局強(qiáng)化執(zhí)法,，引導(dǎo)商販進(jìn)入市場經(jīng)營?！耙郧伴T口那條道都快被擠沒了,，垃圾臭氣熏天，早晚吵吵鬧鬧,?！睒I(yè)主趙某告訴記者，現(xiàn)在好了,，比以前舒坦多了,。
同時，法院與企業(yè)取得聯(lián)系共商對策,，向業(yè)主進(jìn)行法治宣傳,，打破從眾心理和固有觀念；建議物業(yè)公司提升服務(wù)水平,，重新贏得業(yè)主的認(rèn)可和信賴,。
去年10月25日10點(diǎn)多，業(yè)主王某來到物業(yè)公司,，主動交納了拖欠的物業(yè)費(fèi),。“這欠錢早晚都得還,，法院三天兩頭地來宣傳,，還是交了吧?！蓖跄车莱隽硕辔粯I(yè)主的心里話,。
截至去年11月20日，已有400余戶業(yè)主交納了拖欠的物業(yè)費(fèi),?！胺ㄔ旱恼{(diào)解非常有效，越來越多的業(yè)主開始補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)?！蔽飿I(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人單某表示,，相信法院能夠幫助解決矛盾，暫時不考慮起訴,。
法院支持指導(dǎo)人民調(diào)解
去年7月19日下午兩點(diǎn),，鲅魚圈區(qū)法院第十一審判庭座無虛席。一場面向物業(yè)經(jīng)理的普法培訓(xùn)會正在舉行,。
“我們原先只邀請70名物業(yè)經(jīng)理,，結(jié)果來了140人?！睏钍繂⒔榻B,。電梯對裝修“上料”收費(fèi)有法律依據(jù)嗎？為什么要健全業(yè)主信息登記,？服務(wù)合同有哪些必加條款,？……“來學(xué)習(xí)要比來打官司好，可以更好督促物業(yè)公司規(guī)范經(jīng)營行為,、提升服務(wù)水平，從而減少和業(yè)主之間的矛盾,?！睜I口市物業(yè)管理協(xié)會會長王化啟說。
事實(shí)上,，活動名曰普法,，但講授的內(nèi)容遠(yuǎn)超普法，是更高意義上的普法,。如何確保電梯運(yùn)行安全穩(wěn)定,？維護(hù)消防通道需要注意什么？裝修管理有哪些最新規(guī)定,？……一個個看似與法院無關(guān)的問題,，幾乎都與居民生活相連，哪一個沒關(guān)注到,，都有可能成為矛盾糾紛的“導(dǎo)火索”,。
“只要有利于減少矛盾糾紛，法院都大力支持,，為我們提供場地,、安排法官解答疑惑?！睏钍繂⒔榻B,，2021年以來，物業(yè)調(diào)委會已經(jīng)舉行了5場這樣的講座，覆蓋物業(yè)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人近400人次,。
與此同時,，鲅魚圈區(qū)法院還設(shè)立訴調(diào)對接窗口，構(gòu)建大調(diào)解平臺和網(wǎng)絡(luò),，加強(qiáng)與行政機(jī)關(guān),、民間調(diào)解組織、行業(yè)協(xié)會的溝通對接,，通過積極“走出去”把矛盾糾紛化解在萌芽,。
除現(xiàn)場釋法說理之外，法院及時為物業(yè)調(diào)委會提供了諸多典型案例,，同時指導(dǎo)調(diào)委會利用好營口市中級人民法院印發(fā)的《物業(yè)糾紛案件白皮書》,。
“我覺得，法院定期將典型案例集結(jié)成冊,，不僅發(fā)給業(yè)主和物業(yè)公司看,，更重要的是要我們把典型案例用到糾紛調(diào)解中，通過‘以案促調(diào)’化解糾紛,?！闭f著，楊士啟又拿起一本小冊子,，打開目錄,，向記者展示。
原來,，這是一本鲅魚圈區(qū)法院為調(diào)解員準(zhǔn)備的法律匯編,，里面包含《民法典》物業(yè)服務(wù)相關(guān)條款、相關(guān)司法解釋,、國家部委辦的通知意見以及國家,、省和營口市的物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)。
“這是一本‘調(diào)解工具書’,，遇到不清楚的法律法規(guī),，隨時就能翻到答案?！闭f起鲅魚圈區(qū)法院對物業(yè)調(diào)委會的支持和指導(dǎo),，楊士啟如數(shù)家珍。
為進(jìn)一步提升解紛工作效率,，鲅魚圈區(qū)法院針對家事糾紛,、小額合同糾紛、侵權(quán)糾紛等爭議不大的案件建立了調(diào)解確認(rèn)和速裁審理雙向分流機(jī)制,，對于調(diào)解不成功的案件迅速分流到速裁審判團(tuán)隊(duì)進(jìn)行審理,，通過速裁方式進(jìn)行快審,、快判，大大降低當(dāng)事人訴累,，有效縮短辦案周期,。
著力從源頭化解物業(yè)糾紛
產(chǎn)生物業(yè)糾紛的根源在哪里？為何會出現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢,？到底應(yīng)該如何有效化解,？
“如果不能提出行之有效的解決對策，不僅法院將處在疲于應(yīng)對的狀態(tài),，更重要的是會影響老百姓獲得感和幸福感,。”營口市中級人民法院黨組書記,、院長郝熠認(rèn)為,，妥善解決物業(yè)糾紛是推動社會發(fā)展,、滿足人民群眾美好生活需要的“最后一百米”,，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
出于“妥善解決”的考慮,，去年7月,，鲅魚圈區(qū)法院對轄區(qū)物業(yè)糾紛情況進(jìn)行了調(diào)研，一方面邀請物業(yè)企業(yè)填寫調(diào)研問卷,、詢計問策,，另一方面對近5年的物業(yè)案件進(jìn)行梳理，總結(jié)出了物業(yè)糾紛產(chǎn)生的原因,。
“鲅魚圈區(qū)物業(yè)企業(yè)長期使用前期物業(yè)服務(wù)合同，有的物業(yè)服務(wù)達(dá)不到業(yè)主的期望和要求,，當(dāng)業(yè)主訴求得不到解決,，又缺少與物業(yè)企業(yè)平等對話、磋商的渠道時,，只能以拒交物業(yè)費(fèi)來對抗,，這就是產(chǎn)生物業(yè)糾紛的最主要的原因?！毙l(wèi)端介紹。
手里握著調(diào)研結(jié)果,，衛(wèi)端心里很清楚,，治理物業(yè)糾紛是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程,，依靠某個單位“單打獨(dú)斗”地開展效果有限,，需要各個部門通力協(xié)作。
于是,，一份力求在源頭上化解物業(yè)糾紛的司法建議由鲅魚圈區(qū)法院發(fā)出。其中,，建立物業(yè)糾紛解決平臺是這份司法建議的重中之重,。
衛(wèi)端進(jìn)一步解釋,，這個平臺更重要的作用是協(xié)調(diào)各個部門形成合力,，高效便捷地為業(yè)主和物業(yè)企業(yè)解決急難愁盼，進(jìn)一步消除物業(yè)糾紛滋生的土壤,。
此外,，司法建議還提出，相關(guān)部門加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督,，定期檢查物業(yè)企業(yè)履行合同約定的情況,，對被投訴較多、履行合同不符合標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行約談,、預(yù)警,；指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會，選舉出有責(zé)任心,、確實(shí)能為群眾排憂解難的業(yè)主委員會等,。
司法建議得到了有關(guān)部門的積極回應(yīng)，鲅魚圈區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)和公用事業(yè)中心在收到區(qū)政府轉(zhuǎn)辦的司法建議書后,，對全區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行了全面梳理,，采取分級管理、依法落實(shí)退出機(jī)制,、搭建物業(yè)糾紛訴調(diào)平臺等舉措,，進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范化,、法治化發(fā)展,。