“前一陣子終于把房照辦下來了,，這回心里徹底踏實了,?！?月5日，葫蘆島市龍港區(qū)某居民小區(qū)業(yè)主李某借周末時間開始為自家的新房裝修,，“刺啦刺啦”的電鉆聲,、“咣當咣當”的砸墻聲聲聲入耳，但李某卻感覺極為悅耳,?！澳恢擂k這個房照有多難,，耽誤好幾年,，后來還是法院判的撤銷抵押登記。”
結(jié)扣：開發(fā)商拿業(yè)主的房辦抵押
2012年10月,，葫蘆島某房地產(chǎn)開發(fā)公司建設某居民小區(qū),，用在建工程地向某商業(yè)銀行做了抵押，貸款1.2億元,，后歸還本金7000萬元,，并于2017年1月18日與某商業(yè)銀行重新簽訂了借款合同，借款5000萬元,，用某居民小區(qū)已建成的商品房抵押擔保,，并辦理了抵押登記。
然而,，該房地產(chǎn)開發(fā)公司此次貸款抵押的房屋是已經(jīng)出售的商品房,，導致400余戶業(yè)主無法辦理房產(chǎn)證。
“花了錢,，辦不了證,，房子‘不屬于我’，憑啥,？”“開發(fā)商拿‘我們的房子’抵押,，他們的問題讓我們買單，憑啥,？”“銀行說這事不是他們跟我們業(yè)主的糾紛,，他們也沒辦法，憑啥,？”帶著這些問題,，居民小區(qū)的400余戶業(yè)主四處維權要說法，找開發(fā)商,，找銀行,，找有關部門，問題卻始終沒有得到有效解決,。3個“憑啥”道出了業(yè)主們的不滿,、憤懣和無奈。
解扣：找到案件突破點撤銷抵押登記
“從2021年初,，陸續(xù)有業(yè)主向我們法院提起行政訴訟,，要求判決撤銷抵押登記。經(jīng)我們調(diào)查了解,，涉及到400多戶,。”興城市人民法院行政庭李法官坦言,，剛接手這個案件,，法院也頗感棘手,。法院研究后認為，此類案件屬于百姓關注的民生問題,，應該積極推進化解矛盾糾紛,。“辦理這起案子,，我們確定了3個目標：化解矛盾解決民生問題,；把矛盾糾紛化解在前端；發(fā)揮司法建議能動作用,，促進行業(yè)監(jiān)管徹底解決問題,。”李法官說道,。
經(jīng)調(diào)查分析,，該案件屬于系列案件，涉及人數(shù)眾多,，法院在審理過程中以抵押登記,、備案登記為時間點，分類受理,、有序引導,。以2017年1月18日辦理抵押登記日期為時間點，劃分3類處理,，即：2017年1月18日前已辦理商品房備案登記的為一類,；2017年1月18日前簽訂買賣協(xié)議，交付大部分房款,、已辦理入住的為一類,；2017年1月18日抵押登記之后商品房出售的為一類。經(jīng)與業(yè)主溝通,，分別選取3類代表性案件立案9件,。
法院審理中發(fā)現(xiàn)“解扣”突破點：經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)公司償還，第二次抵押貸款僅欠銀行本金900余萬元,，而抵押登記的房屋仍為該小區(qū)所有房屋,，抵押物價值遠高于實際欠銀行款額。據(jù)此,，法院對3類案件確定了判決方向,，即對第一類撤銷抵押登記，因經(jīng)備案,，某銀行對買賣真實性無異議,，通過司法建議一并解決；對第二類撤銷抵押登記,，逐案審理,；第三類建議通過執(zhí)行異議解決,。
鎖扣：一個司法建議網(wǎng)住行業(yè)“潛規(guī)則”
“目前先期受理的案件已經(jīng)撤銷了抵押登記，300余戶業(yè)主已順利辦理了房產(chǎn)證,。剩余案件仍在進一步處理中,?！崩罘ü僬f,，“其實順利‘解扣’辦證難，得益于在處理該案時的‘隔山打?！?。正常此類案件應該是民商事案件，但業(yè)主起訴銀行無法可依,，起訴開發(fā)商于事無補,，唯有提起行政訴訟，再結(jié)合司法建議,，使有關部門發(fā)揮監(jiān)管職能,，督促銀行方面撤銷不合理抵押，從而成功‘解扣’,。使法院,、有關部門、銀行多方形成合力為業(yè)主們解決問題,?！?
該案的成功辦理，也引起了興城市法院進一步的思考,。對該案中“結(jié)扣”形成原因進行了分析：開發(fā)商隱瞞房屋已經(jīng)出售的事實,，銀行在辦理轉(zhuǎn)貸過程中未實地調(diào)查，有關部門在應當知道抵押房屋已取得預售許可,，未調(diào)查是否存在其他權利人,，導致了全款交付房款的業(yè)主辦理不了房產(chǎn)證。據(jù)此,，興城市法院不僅將司法建議發(fā)給有關部門,，還抄送給葫蘆島市政府。延伸一步,，即是訴源治理,。葫蘆島市政府高度重視，責成葫蘆島市司法局出臺了《關于規(guī)范商品房抵押登記與銷售備案工作的實施意見》,，一個司法建議,，不僅解決了案件，還“大而化之”,，促進房地產(chǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”的“大洗牌”,，既促進了行業(yè)健康發(fā)展,，又為房地產(chǎn)市場筑牢一層安全防護網(wǎng)。