物業(yè)糾紛調(diào)解委員會 社區(qū)+物業(yè) 綜治進物業(yè) 法官進物業(yè)
如今,，物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)走進了千家萬戶,。同時,物業(yè)管理服務(wù)中出現(xiàn)的矛盾糾紛也日趨增多,，成為城市管理的難點,、基層治理的重點,、群眾關(guān)注的焦點,。一提起物業(yè)公司,，很多業(yè)主連聲嘆息,，痛斥他們拿錢不辦事,。物業(yè)公司則大吐苦水，說業(yè)主們不當家不知柴米貴,。物業(yè)公司與業(yè)主這對矛盾體,，有時候真可謂“水火不容”。
近年來,，我省各地有的采取綜治進物業(yè),，有的利用社區(qū)+物業(yè)，還有的成立物業(yè)糾紛調(diào)解委員會,，將人民調(diào)解工作作為預防和化解物業(yè)糾紛的一項重要手段,，適時介入到物業(yè)管理糾紛中。那么,，這些“中間人”調(diào)解機制是否能真正發(fā)揮作用?近日,，記者進行了采訪。
政府埋單群眾受益
【鏡頭】
“真是沒有想到,，我沒花一分錢,，物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會就幫我們解開了心里的‘疙瘩’。”家住沈陽市和平區(qū)南湖街道三好街社區(qū)的劉阿姨說,。
最近一段時間,，劉阿姨與樓上住戶因噪音問題發(fā)生矛盾糾紛,，要物業(yè)幫助解決。對兩家進行情況調(diào)查得知,，因樓上業(yè)主家有個十一二歲的孩子喜歡光腳走路,，樓頂?shù)母粢粜Ч睿绕涫且估锇l(fā)出很大的噪音,，由于劉阿姨有失眠癥,，有時候剛睡就被樓上噪音吵醒，再也無法入睡,，很是煩心,。兩家經(jīng)常因為噪音問題發(fā)生爭執(zhí)，劉阿姨去樓上找過兩次,，開始小男孩爺爺奶奶說會加強孩子的管教,，但是時間長了仍沒有太大改善，矛盾進一步激化,。
為了緩和矛盾糾紛，社區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)委會上門對樓上住戶進行勸說,，希望雙方用“換位思考”的方式多體諒一下對方,。經(jīng)過半個多小時的協(xié)商，最終雙方達成一致,。樓上業(yè)主表示：給孩子換成軟底拖鞋,，小孩玩耍時大人多提醒他少跑動，少發(fā)出大的聲響,，每天晚飯后盡量帶孩子到室外玩耍,，晚十點以前讓孩子睡覺，盡量避免噪聲給鄰居帶來麻煩,，同時也希望劉阿姨體諒小孩貪玩而不懂事,，如有不當之處，可以直接找樓上溝通,，大家都是通情達理的好鄰居,。
【妙招】
“物業(yè)糾紛調(diào)委會”專業(yè)坐診
據(jù)記者了解，解決這一糾紛的社區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會是沈陽市和平區(qū)司法局和區(qū)房產(chǎn)局聯(lián)合建立的物業(yè)糾紛人民調(diào)解組織,。物業(yè)糾紛調(diào)委會實行雙重分級業(yè)務(wù)指導和管理體制,，區(qū)房產(chǎn)局依托區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主委員會協(xié)會及社區(qū)物業(yè)管理委員會建立區(qū)及社區(qū)兩級物業(yè)糾紛調(diào)委會，組織網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)有物業(yè)管理的小區(qū),。區(qū)及社區(qū)兩級物業(yè)糾紛調(diào)委會的業(yè)務(wù)指導和日常管理工作分別由區(qū)房產(chǎn)局,、區(qū)司法局及各基層司法所、社區(qū)物業(yè)管理委員會組織實施,。
區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)委會吸納了律師,、小區(qū)業(yè)主委員會主任,、街道工作人員參加，并選聘有物業(yè)管理專業(yè)知識和工作經(jīng)驗的社會志愿者擔任專兼職人民調(diào)解員,，協(xié)助物業(yè)糾紛調(diào)委會及時調(diào)處轄區(qū)內(nèi)因物業(yè)管理問題引發(fā)的矛盾糾紛,，并通過調(diào)解矛盾糾紛，積極宣傳與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī),，引導糾紛當事人依法依規(guī)解決物業(yè)糾紛,，積極構(gòu)建和諧穩(wěn)定的社會環(huán)境。
社區(qū)+物業(yè),，工作更默契
【鏡頭】
前不久,，遼陽市宏偉區(qū)工農(nóng)街道龍城柏麗小區(qū)一位老人在家中一樓小院養(yǎng)起雞鴨，居民們向小區(qū)物業(yè)反映,，養(yǎng)“活物”既吵人又有氣味,。物業(yè)與老人進行了溝通，但效果不理想,。于是,，物業(yè)與社區(qū)工作人員一起，多次上門勸說,，妥善處理了問題,。
【妙招】
社區(qū)聯(lián)手物業(yè)，物業(yè)問題共同辦
龍城柏麗小區(qū)已經(jīng)有8年的歷史,，小區(qū)剛成立的時候,，小區(qū)設(shè)施可謂是全市首屈一指，可是,，由于小區(qū)居民與當時的物業(yè)公司的矛盾糾紛,，導致小區(qū)一度成為物業(yè)棄管小區(qū)，臟,、亂,、差的環(huán)境給小區(qū)安全帶來極大的隱患。
2012年,，工農(nóng)街道黨委非常重視龍城柏麗物業(yè)的問題,，在社區(qū)多次走訪、協(xié)調(diào),、運作的基礎(chǔ)上,，經(jīng)過多次調(diào)研，并召開社區(qū),、有關(guān)物業(yè)公司和業(yè)主委員會開會研究,，就小區(qū)物業(yè)管理涉及的主要問題，如物業(yè)費、服務(wù)內(nèi)容及前期基礎(chǔ)設(shè)施投入等進行多次協(xié)商,，最終選擇了遼陽萬方物業(yè)服務(wù)有限公司進駐小區(qū),，并與街道、社區(qū)一起聯(lián)手,，共同解決小區(qū)問題,。
目前，社區(qū)工作人員與物業(yè)工作人員根據(jù)片區(qū)負責制或個人負責工作職能實行結(jié)對子,，在社區(qū)與物業(yè)工作配合中,，雙方約定實行“四個一”“兩個共同”的工作方法。一起入戶走訪,，社區(qū)工作人員與物業(yè)工作人員實行包樓制,，共同為居民解決難點問題。一起調(diào)解糾紛,，社區(qū)與物業(yè)在接到居民反映的鄰里糾紛中,，由各自的專人負責，共同深入居民家中,，確保了在第一時間及時有效地解決問題,。社區(qū)與物業(yè)還一起巡邏安防，一起參觀學習,，共同開展文體活動,，共同進行社區(qū)建設(shè)。
街道綜治委員楊曉云告訴記者,，自從兩家聯(lián)姻后,，社區(qū)內(nèi)工作更好開展了,。前不久,，一居民將大堆雜物都擺放在小區(qū)內(nèi)的公用區(qū)域中，社區(qū)與物業(yè)聯(lián)手行動,。社區(qū)干事上門做思想工作時了解到,，其實老人也發(fā)愁，不知道該將這些物品安置在哪,。社區(qū)與物業(yè)妥善處理,，最終物業(yè)提供一個合適房間，臨時單獨存放老人的舊家具,。
自從龍城柏麗小區(qū)和物業(yè)聯(lián)姻后,，社區(qū)和物業(yè)不分你我，只要是居民的事都爭著搶著拿方案,。社區(qū)和物業(yè)正為解決居民停車難而將開辟公共停車場的建議聯(lián)合上報有關(guān)部門,，努力為居民解決困難。
綜治進物業(yè)，提高百姓滿意度
【鏡頭】
一張圓桌,，上面擺著一束花,兩邊各放了一個茶杯,，如果不是門上掛著綜治工作站的牌子,根本看不出這個溫馨的屋子是化解物業(yè)矛盾糾紛的地方……這是鐵嶺縣凡河新區(qū)幸福里社區(qū)物業(yè)綜治工作站的一角。
社區(qū)居民王先生一肚子怨氣來到綜治工作站,，告訴站長齊宏義：“不是我不想交費,，實在是他們太不作為了。我家住頂樓,，去年,，我家的天花板就開始出現(xiàn)滲水的情況，墻壁起了霉斑,，并出現(xiàn)了大面積脫灰的現(xiàn)象,。當時我就向小區(qū)物管報告了情況，希望他們在房屋維修資金撥下來的時候?qū)⑽壹业膯栴}盡快解決,?？芍两瘢飿I(yè)公司先后申請了兩批維修資金,，可我們家的問題依然沒有得到解決……”
齊宏義得到物業(yè)公司和業(yè)主雙方的信任后,，就組織雙方調(diào)解。他帶著站里的調(diào)解員采用“拉家常”的方式,，認真對糾紛事實和雙方意見進行了情,、理、法全方位分析,。經(jīng)過三個多小時調(diào)解,，雙方最終達成調(diào)解協(xié)議：王先生在調(diào)解協(xié)議簽訂后一次性付清所欠物業(yè)費，物業(yè)公司在協(xié)議簽訂之日起2個月內(nèi)負責維修王先生漏水屋面,。
【妙招】
小區(qū)里設(shè)立綜治工作站
樓上漏水給樓下鄰居帶來損失,、居民與物業(yè)公司扯皮……近年來，小區(qū)里的諸多物業(yè)糾紛讓居民心煩不已,。鐵嶺縣凡河新區(qū)幸福里社區(qū)通過綜治進物業(yè)的方法,，有效調(diào)解了物業(yè)糾紛。
齊宏義告訴記者,，“綜治進物業(yè)”主抓的就是平安,，實行小區(qū)“綜治進物業(yè)”工作就是為了打造“平安美麗、民主和諧”的小區(qū)氛圍,，推進平安小區(qū)創(chuàng)建,。記者了解到，幸福里社區(qū)在小區(qū)物業(yè)公司原有的配套用房中設(shè)立小區(qū)綜治工作站,，工作站牽頭整合社區(qū)民警,、社區(qū)工作人員、物業(yè)公司等相關(guān)力量，組建了矛盾糾紛調(diào)解工作隊,，參與調(diào)解小區(qū)管理難題,，協(xié)調(diào)物業(yè)與業(yè)主關(guān)系，把日常糾紛矛盾消滅在萌芽狀態(tài),。
此外,，工作站還定期聯(lián)系專業(yè)律師、上級物業(yè)管理部門,，對小區(qū)物業(yè)管理人員,、業(yè)委會成員定期進行政策法規(guī)培訓，引導雙方正確行使權(quán)利,。
法官到現(xiàn)場“結(jié)案”
【鏡頭】
今年6月,，沈陽市和平區(qū)北市場街道皇寺路社區(qū)一聾啞居民到法院立案，反映樓房下水道堵塞,，致使9戶居民長達半年無法用水,，準備將物業(yè)告上法庭，法院考慮到該案的勝訴權(quán)益實現(xiàn)成本,，決定啟動聯(lián)調(diào)程序,，由院長牽頭，與街道和物業(yè),、房產(chǎn)部門一起協(xié)調(diào)溝通,，3天時間實現(xiàn)通水，“幸好法官們親自到我們社區(qū)調(diào)解此事,，事情才能這么快解決了,，否則不知道拖到什么時候呢。”對于此舉,，社區(qū),、物業(yè)和當事人反映效果非常好。
【妙招】
訴調(diào)對接化解矛盾
據(jù)記者了解,，法官走出去的方式是沈陽市和平區(qū)人民法院訴調(diào)對接工作的一個方面,，隨著物業(yè)糾紛的增多,，法官走出去的流動法庭是在開展物業(yè)糾紛調(diào)解工作中的創(chuàng)新,。
和平區(qū)法院主要負責物業(yè)糾紛案件處理的張法官表示：“許多物業(yè)糾紛案件的重復性較大,有的判決并不能達到徹底平息社會矛盾的效果。但利用訴調(diào)對接,，在社區(qū),、物業(yè)設(shè)立法院聯(lián)調(diào)工作室，街道,、社區(qū)與物業(yè)成立聯(lián)調(diào)工作小組,，這樣可以有效地化解糾紛。”
有了調(diào)解工作小組,如何組織調(diào)解隊伍是關(guān)鍵。張法官說：“我們下一步準備建立物業(yè)糾紛專家人才庫,，由法官,、律師、物業(yè)管理專家,、人大代表,、樓棟長等參與調(diào)解，從源頭上解決隊伍人才不足的問題,。”