物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì) 社區(qū)+物業(yè) 綜治進(jìn)物業(yè) 法官進(jìn)物業(yè)
如今,，物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)走進(jìn)了千家萬(wàn)戶,。同時(shí),物業(yè)管理服務(wù)中出現(xiàn)的矛盾糾紛也日趨增多，成為城市管理的難點(diǎn),、基層治理的重點(diǎn),、群眾關(guān)注的焦點(diǎn)。一提起物業(yè)公司,，很多業(yè)主連聲嘆息,，痛斥他們拿錢不辦事。物業(yè)公司則大吐苦水,，說(shuō)業(yè)主們不當(dāng)家不知柴米貴,。物業(yè)公司與業(yè)主這對(duì)矛盾體，有時(shí)候真可謂“水火不容”,。
近年來(lái),，我省各地有的采取綜治進(jìn)物業(yè)，有的利用社區(qū)+物業(yè),，還有的成立物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì),，將人民調(diào)解工作作為預(yù)防和化解物業(yè)糾紛的一項(xiàng)重要手段，適時(shí)介入到物業(yè)管理糾紛中,。那么,，這些“中間人”調(diào)解機(jī)制是否能真正發(fā)揮作用?近日，記者進(jìn)行了采訪,。
政府埋單群眾受益
【鏡頭】
“真是沒(méi)有想到,，我沒(méi)花一分錢，物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)就幫我們解開(kāi)了心里的‘疙瘩’,。”家住沈陽(yáng)市和平區(qū)南湖街道三好街社區(qū)的劉阿姨說(shuō),。
最近一段時(shí)間，劉阿姨與樓上住戶因噪音問(wèn)題發(fā)生矛盾糾紛，要物業(yè)幫助解決,。對(duì)兩家進(jìn)行情況調(diào)查得知,，因樓上業(yè)主家有個(gè)十一二歲的孩子喜歡光腳走路，樓頂?shù)母粢粜Ч?，尤其是夜里發(fā)出很大的噪音,，由于劉阿姨有失眠癥，有時(shí)候剛睡就被樓上噪音吵醒,，再也無(wú)法入睡,，很是煩心。兩家經(jīng)常因?yàn)樵胍魡?wèn)題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí),，劉阿姨去樓上找過(guò)兩次,，開(kāi)始小男孩爺爺奶奶說(shuō)會(huì)加強(qiáng)孩子的管教，但是時(shí)間長(zhǎng)了仍沒(méi)有太大改善,，矛盾進(jìn)一步激化,。
為了緩和矛盾糾紛，社區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)委會(huì)上門對(duì)樓上住戶進(jìn)行勸說(shuō),，希望雙方用“換位思考”的方式多體諒一下對(duì)方,。經(jīng)過(guò)半個(gè)多小時(shí)的協(xié)商，最終雙方達(dá)成一致,。樓上業(yè)主表示：給孩子換成軟底拖鞋,，小孩玩耍時(shí)大人多提醒他少跑動(dòng)，少發(fā)出大的聲響,，每天晚飯后盡量帶孩子到室外玩耍,，晚十點(diǎn)以前讓孩子睡覺(jué)，盡量避免噪聲給鄰居帶來(lái)麻煩,，同時(shí)也希望劉阿姨體諒小孩貪玩而不懂事,，如有不當(dāng)之處，可以直接找樓上溝通,，大家都是通情達(dá)理的好鄰居,。
【妙招】
“物業(yè)糾紛調(diào)委會(huì)”專業(yè)坐診
據(jù)記者了解，解決這一糾紛的社區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)是沈陽(yáng)市和平區(qū)司法局和區(qū)房產(chǎn)局聯(lián)合建立的物業(yè)糾紛人民調(diào)解組織,。物業(yè)糾紛調(diào)委會(huì)實(shí)行雙重分級(jí)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和管理體制,，區(qū)房產(chǎn)局依托區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)及社區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)建立區(qū)及社區(qū)兩級(jí)物業(yè)糾紛調(diào)委會(huì)，組織網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)有物業(yè)管理的小區(qū),。區(qū)及社區(qū)兩級(jí)物業(yè)糾紛調(diào)委會(huì)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和日常管理工作分別由區(qū)房產(chǎn)局,、區(qū)司法局及各基層司法所、社區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)組織實(shí)施,。
區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)委會(huì)吸納了律師,、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任,、街道工作人員參加，并選聘有物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)的社會(huì)志愿者擔(dān)任專兼職人民調(diào)解員,，協(xié)助物業(yè)糾紛調(diào)委會(huì)及時(shí)調(diào)處轄區(qū)內(nèi)因物業(yè)管理問(wèn)題引發(fā)的矛盾糾紛,，并通過(guò)調(diào)解矛盾糾紛，積極宣傳與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī),，引導(dǎo)糾紛當(dāng)事人依法依規(guī)解決物業(yè)糾紛,，積極構(gòu)建和諧穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境。
社區(qū)+物業(yè),，工作更默契
【鏡頭】
前不久,，遼陽(yáng)市宏偉區(qū)工農(nóng)街道龍城柏麗小區(qū)一位老人在家中一樓小院養(yǎng)起雞鴨，居民們向小區(qū)物業(yè)反映,，養(yǎng)“活物”既吵人又有氣味,。物業(yè)與老人進(jìn)行了溝通，但效果不理想,。于是,，物業(yè)與社區(qū)工作人員一起，多次上門勸說(shuō),，妥善處理了問(wèn)題。
【妙招】
社區(qū)聯(lián)手物業(yè),，物業(yè)問(wèn)題共同辦
龍城柏麗小區(qū)已經(jīng)有8年的歷史,，小區(qū)剛成立的時(shí)候，小區(qū)設(shè)施可謂是全市首屈一指,，可是,，由于小區(qū)居民與當(dāng)時(shí)的物業(yè)公司的矛盾糾紛，導(dǎo)致小區(qū)一度成為物業(yè)棄管小區(qū),，臟,、亂、差的環(huán)境給小區(qū)安全帶來(lái)極大的隱患,。
2012年,，工農(nóng)街道黨委非常重視龍城柏麗物業(yè)的問(wèn)題，在社區(qū)多次走訪,、協(xié)調(diào),、運(yùn)作的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)多次調(diào)研,，并召開(kāi)社區(qū),、有關(guān)物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)會(huì)研究，就小區(qū)物業(yè)管理涉及的主要問(wèn)題,，如物業(yè)費(fèi),、服務(wù)內(nèi)容及前期基礎(chǔ)設(shè)施投入等進(jìn)行多次協(xié)商,，最終選擇了遼陽(yáng)萬(wàn)方物業(yè)服務(wù)有限公司進(jìn)駐小區(qū)，并與街道,、社區(qū)一起聯(lián)手,，共同解決小區(qū)問(wèn)題。
目前,，社區(qū)工作人員與物業(yè)工作人員根據(jù)片區(qū)負(fù)責(zé)制或個(gè)人負(fù)責(zé)工作職能實(shí)行結(jié)對(duì)子,，在社區(qū)與物業(yè)工作配合中，雙方約定實(shí)行“四個(gè)一”“兩個(gè)共同”的工作方法,。一起入戶走訪,，社區(qū)工作人員與物業(yè)工作人員實(shí)行包樓制，共同為居民解決難點(diǎn)問(wèn)題,。一起調(diào)解糾紛,，社區(qū)與物業(yè)在接到居民反映的鄰里糾紛中，由各自的專人負(fù)責(zé),，共同深入居民家中,，確保了在第一時(shí)間及時(shí)有效地解決問(wèn)題。社區(qū)與物業(yè)還一起巡邏安防,，一起參觀學(xué)習(xí),，共同開(kāi)展文體活動(dòng)，共同進(jìn)行社區(qū)建設(shè),。
街道綜治委員楊曉云告訴記者,，自從兩家聯(lián)姻后，社區(qū)內(nèi)工作更好開(kāi)展了,。前不久,，一居民將大堆雜物都擺放在小區(qū)內(nèi)的公用區(qū)域中，社區(qū)與物業(yè)聯(lián)手行動(dòng),。社區(qū)干事上門做思想工作時(shí)了解到,，其實(shí)老人也發(fā)愁，不知道該將這些物品安置在哪,。社區(qū)與物業(yè)妥善處理,，最終物業(yè)提供一個(gè)合適房間，臨時(shí)單獨(dú)存放老人的舊家具,。
自從龍城柏麗小區(qū)和物業(yè)聯(lián)姻后,，社區(qū)和物業(yè)不分你我，只要是居民的事都爭(zhēng)著搶著拿方案,。社區(qū)和物業(yè)正為解決居民停車難而將開(kāi)辟公共停車場(chǎng)的建議聯(lián)合上報(bào)有關(guān)部門,，努力為居民解決困難。
綜治進(jìn)物業(yè),，提高百姓滿意度
【鏡頭】
一張圓桌,，上面擺著一束花,兩邊各放了一個(gè)茶杯,，如果不是門上掛著綜治工作站的牌子,根本看不出這個(gè)溫馨的屋子是化解物業(yè)矛盾糾紛的地方……這是鐵嶺縣凡河新區(qū)幸福里社區(qū)物業(yè)綜治工作站的一角。
社區(qū)居民王先生一肚子怨氣來(lái)到綜治工作站,，告訴站長(zhǎng)齊宏義：“不是我不想交費(fèi),，實(shí)在是他們太不作為了。我家住頂樓,，去年,，我家的天花板就開(kāi)始出現(xiàn)滲水的情況，墻壁起了霉斑,，并出現(xiàn)了大面積脫灰的現(xiàn)象,。當(dāng)時(shí)我就向小區(qū)物管報(bào)告了情況，希望他們?cè)诜课菥S修資金撥下來(lái)的時(shí)候?qū)⑽壹业膯?wèn)題盡快解決,?？芍两瘢飿I(yè)公司先后申請(qǐng)了兩批維修資金,，可我們家的問(wèn)題依然沒(méi)有得到解決……”
齊宏義得到物業(yè)公司和業(yè)主雙方的信任后,，就組織雙方調(diào)解。他帶著站里的調(diào)解員采用“拉家常”的方式,，認(rèn)真對(duì)糾紛事實(shí)和雙方意見(jiàn)進(jìn)行了情,、理、法全方位分析,。經(jīng)過(guò)三個(gè)多小時(shí)調(diào)解,，雙方最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議：王先生在調(diào)解協(xié)議簽訂后一次性付清所欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司在協(xié)議簽訂之日起2個(gè)月內(nèi)負(fù)責(zé)維修王先生漏水屋面,。
【妙招】
小區(qū)里設(shè)立綜治工作站
樓上漏水給樓下鄰居帶來(lái)?yè)p失、居民與物業(yè)公司扯皮……近年來(lái),，小區(qū)里的諸多物業(yè)糾紛讓居民心煩不已,。鐵嶺縣凡河新區(qū)幸福里社區(qū)通過(guò)綜治進(jìn)物業(yè)的方法，有效調(diào)解了物業(yè)糾紛,。
齊宏義告訴記者,，“綜治進(jìn)物業(yè)”主抓的就是平安，實(shí)行小區(qū)“綜治進(jìn)物業(yè)”工作就是為了打造“平安美麗,、民主和諧”的小區(qū)氛圍,，推進(jìn)平安小區(qū)創(chuàng)建。記者了解到,，幸福里社區(qū)在小區(qū)物業(yè)公司原有的配套用房中設(shè)立小區(qū)綜治工作站,，工作站牽頭整合社區(qū)民警、社區(qū)工作人員,、物業(yè)公司等相關(guān)力量,，組建了矛盾糾紛調(diào)解工作隊(duì),，參與調(diào)解小區(qū)管理難題，協(xié)調(diào)物業(yè)與業(yè)主關(guān)系,，把日常糾紛矛盾消滅在萌芽狀態(tài),。
此外，工作站還定期聯(lián)系專業(yè)律師,、上級(jí)物業(yè)管理部門,，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理人員、業(yè)委會(huì)成員定期進(jìn)行政策法規(guī)培訓(xùn),，引導(dǎo)雙方正確行使權(quán)利,。
法官到現(xiàn)場(chǎng)“結(jié)案”
【鏡頭】
今年6月，沈陽(yáng)市和平區(qū)北市場(chǎng)街道皇寺路社區(qū)一聾啞居民到法院立案,，反映樓房下水道堵塞,，致使9戶居民長(zhǎng)達(dá)半年無(wú)法用水，準(zhǔn)備將物業(yè)告上法庭,，法院考慮到該案的勝訴權(quán)益實(shí)現(xiàn)成本,，決定啟動(dòng)聯(lián)調(diào)程序，由院長(zhǎng)牽頭,，與街道和物業(yè),、房產(chǎn)部門一起協(xié)調(diào)溝通，3天時(shí)間實(shí)現(xiàn)通水,，“幸好法官們親自到我們社區(qū)調(diào)解此事,，事情才能這么快解決了，否則不知道拖到什么時(shí)候呢,。”對(duì)于此舉,，社區(qū)、物業(yè)和當(dāng)事人反映效果非常好,。
【妙招】
訴調(diào)對(duì)接化解矛盾
據(jù)記者了解,，法官走出去的方式是沈陽(yáng)市和平區(qū)人民法院訴調(diào)對(duì)接工作的一個(gè)方面，隨著物業(yè)糾紛的增多,，法官走出去的流動(dòng)法庭是在開(kāi)展物業(yè)糾紛調(diào)解工作中的創(chuàng)新,。
和平區(qū)法院主要負(fù)責(zé)物業(yè)糾紛案件處理的張法官表示：“許多物業(yè)糾紛案件的重復(fù)性較大,有的判決并不能達(dá)到徹底平息社會(huì)矛盾的效果。但利用訴調(diào)對(duì)接,，在社區(qū),、物業(yè)設(shè)立法院聯(lián)調(diào)工作室，街道,、社區(qū)與物業(yè)成立聯(lián)調(diào)工作小組,，這樣可以有效地化解糾紛。”
有了調(diào)解工作小組,如何組織調(diào)解隊(duì)伍是關(guān)鍵,。張法官說(shuō)：“我們下一步準(zhǔn)備建立物業(yè)糾紛專家人才庫(kù),，由法官,、律師、物業(yè)管理專家,、人大代表,、樓棟長(zhǎng)等參與調(diào)解，從源頭上解決隊(duì)伍人才不足的問(wèn)題,。”