要簽訂合同明確責(zé)任劃分
對(duì)于在異地奮斗打拼的人來(lái)說(shuō),，租房子可能是他們?nèi)松胁豢杀苊獾囊欢谓?jīng)歷,。日前，有媒體調(diào)查結(jié)果顯示,，在一眾租房者中僅有不足三成受訪者表示租房有安全感,，而使租房者感覺(jué)不安的因素則有多種原因，包括租賃糾紛,、安全隱患等方面的問(wèn)題,。
租賃糾紛
糾紛一：房屋被原房主出售
一年前，大連市民李女士從原房主丁女士手中租賃了位于甘井子區(qū)的一棟公寓樓作為開(kāi)設(shè)美容院之用,。按照約定,，李女士一次性付給丁女士整年租金。半年多時(shí)間過(guò)去,，李女士突然被告知該房子被丁女士出售給了新房主陳先生,，并被丁女士通知，要她在三個(gè)月內(nèi)搬出該房子,，新房主即將收房入住,。
于是，無(wú)奈的李女士只好聽(tīng)從原房主所言,，積極尋找新的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所,。“這個(gè)房子相當(dāng)于租用了9個(gè)月，原房主丁女士說(shuō)讓我搬走的時(shí)候,，我并沒(méi)有想過(guò)剩下3個(gè)月的租金會(huì)出什么岔子,，認(rèn)為在交房子時(shí)是會(huì)退還給我的，沒(méi)想到,，根本沒(méi)人愿意還我這筆租金,。”李女士告訴記者，等到新房主來(lái)收房子時(shí),，根本不肯退還我的租金,，打電話給原房主，原房主不耐煩地說(shuō)房子已經(jīng)賣出,，跟她沒(méi)有關(guān)系,。“3個(gè)月租金差不多1.4萬(wàn)元,，兩任房東都不肯承擔(dān)，實(shí)在不行,，我也只好走法律途徑解決了,。”
北京金誠(chéng)同達(dá)律師事務(wù)所沈陽(yáng)分所的蒲偉律師表示，我國(guó)《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,，不影響租賃合同的效力,。”
同時(shí)，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng),，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行租賃合同的,，人民法院應(yīng)予支持。”這就是“買賣不破租賃”原則,。也就是說(shuō)，如果在已經(jīng)租賃了房屋之后,，即使房主將房屋出賣給了他人,，房屋租賃合同也應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，直至合同履行完畢,，或者新房主與租房人解除原租賃合同,。如果原房主在出售房屋的時(shí)候，并沒(méi)有告知新房主房屋已經(jīng)租賃的情況,，那么新房主因此產(chǎn)生的損失,，可以向原房主進(jìn)行主張，而不能簡(jiǎn)單地將租客攆走,。即使是新房主要求解除房屋租賃合同,，則其也需要按照法律的規(guī)定及租賃合同的約定，向租客承擔(dān)違約責(zé)任,。
蒲偉稱,，像李女士這樣，可以向人民法院要求繼續(xù)履行租賃合同,，但是,，如果所租房屋在出租前已經(jīng)被抵押給了新房主，換句話說(shuō),，新房主是因?yàn)樾惺沟盅簷?quán)而取得房屋所有權(quán)的，或者在房屋出租前就已經(jīng)被人民法院依法查封的,，則這種所有權(quán)變動(dòng)會(huì)影響到房屋租賃合同的履行,。
糾紛二：大房東不租，二房東不賠
在沈陽(yáng)打工的小騰租住了渾南新區(qū)一棟住宅,，租住時(shí)間截止到今年8月底,，可在7月初的時(shí)候大房東突然不租了,。“按理說(shuō)二房東應(yīng)賠償我1500元，就在我要求二手房東理賠期間,，她突然不露面了,，打電話也不接，報(bào)警后民警也說(shuō)沒(méi)辦法,，讓我無(wú)比氣惱,。”
根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百二十四條對(duì)租賃合同的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,，第三人對(duì)租賃物造成損失的,，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同,。
蒲偉認(rèn)為，如果二房東是擅自轉(zhuǎn)租,，則大房東可以基于物權(quán)解除合同,，租房者只能向二房東索賠；如果二房東是在大房東的同意下,，將房子轉(zhuǎn)租,，則可以主張二房東違約，要求二房東承擔(dān)違約責(zé)任,，但根據(jù)合同的相對(duì)性也無(wú)法主張繼續(xù)履行合同來(lái)對(duì)抗大房東,。
因此，無(wú)論二房東是合法轉(zhuǎn)租還是擅自轉(zhuǎn)租,，租房者都只能向二房東要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任以及賠償,，但如果無(wú)法找到二房東也無(wú)法通過(guò)訴訟的方式來(lái)維護(hù)權(quán)利的話，恐怕很難維權(quán),。畢竟涉案的金額也未達(dá)到刑事犯罪的量刑,，私人間的經(jīng)濟(jì)糾紛未達(dá)到數(shù)額公安機(jī)關(guān)是無(wú)法介入的。
所以,，蒲偉提醒租房者在租賃房屋的時(shí)候,，一定要注意核實(shí)有關(guān)房屋所有權(quán)證書(shū)及出租人的身份，并且明確約定違約責(zé)任,，以最大程度保護(hù)好自己的合法權(quán)益,。當(dāng)發(fā)現(xiàn)可能被人利用虛假的證件騙取了房租時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)警處理,。
安全問(wèn)題
群租房背后的安全隱患
群租房,，是將住宅通過(guò)改變房屋結(jié)構(gòu)和平面布局,，把房間分割改建成若干小間分別按間出租或按床位出租。在許多大城市里,，群租房因其價(jià)格低廉,，成為很多外來(lái)務(wù)工的低收入群體的暫居之所。
日前,，記者在“58同城”“趕集網(wǎng)”等網(wǎng)站上看到,，我省沈陽(yáng)市、大連市等地群租房招租信息比比皆是,。記者注意到,，這些招租信息主要以單個(gè)床位為主，價(jià)錢在每月200到300元不等,。“看起來(lái)有點(diǎn)像大學(xué)寢室,，但兩者一比較，群租房明顯存在諸多安全隱患,。”業(yè)內(nèi)人士透露,，很多群租房都不同程度存在更改房屋結(jié)構(gòu)、改造水路和電路的現(xiàn)象,，部分業(yè)主用非耐火材料的木板分隔房間，電線亂分布,，易引起火災(zāi),，存在較大的安全隱患。
“群租房的主要需求者為一些低收入群體,，如大學(xué)生蟻?zhàn)?、外?lái)務(wù)工者，他們買不起房,，也租不起獨(dú)立的公寓,，所以只能選擇較廉價(jià)的群租房。但由于人員復(fù)雜,，流動(dòng)性大,，財(cái)物保管問(wèn)題也是不容忽視的。”業(yè)內(nèi)人士提醒租房者,，變更房屋內(nèi)部格局,、改變?cè)幸?guī)劃設(shè)計(jì)，需要向規(guī)劃,、建設(shè)部門(mén)報(bào)批,，重新報(bào)建，同時(shí)還要通過(guò)消防驗(yàn)收才可投入使用,，否則就屬于違建,。而一旦被列為違建后,，租賃交易不受法律保護(hù)，租戶之前繳納的押金和定金可能有不能退回的風(fēng)險(xiǎn),，由此也可能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛,。
據(jù)悉，當(dāng)前的群租房問(wèn)題一直是大城市市政管理的痛點(diǎn),。為了規(guī)避群租房中潛在的安全隱患,，各個(gè)城市先后出臺(tái)了多種針對(duì)群租房的禁令。然而,，不論禁令多么嚴(yán)格,，群租房亂象都屢禁不止。
蒲偉認(rèn)為,，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，要解決大都市低收入群體的住房問(wèn)題，即從根本上解決群租房亂象問(wèn)題,，還需要有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)以公租房為主的公共住宅建設(shè),，為有租賃需求的人們提供面積合理、價(jià)格可接受的住處,。
租房注意事項(xiàng)
業(yè)內(nèi)人士建議租房者在租房前理清注意事項(xiàng),。
首先，選擇一家正規(guī)的中介公司,。在沒(méi)有書(shū)面合同的約束下,，一旦出現(xiàn)各種糾紛，往往是各說(shuō)各理,，難以厘清其中的是非曲直,。中介公司出具的正規(guī)合同則可明文規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)糾紛中的權(quán)責(zé)問(wèn)題。
其次,，合同簽訂之前檢查房屋各項(xiàng)設(shè)施,。租房時(shí)如果遇到安全問(wèn)題，一定要協(xié)商妥當(dāng),。切不可因租金便宜,、交通便利而忽略房屋安全隱患。對(duì)存在風(fēng)險(xiǎn)的門(mén)窗,、電線,、管道等，務(wù)必要求進(jìn)行更換或者維修,。
第三,，明確發(fā)生財(cái)物損失的責(zé)任歸屬。正規(guī)的租賃合同中，都應(yīng)寫(xiě)明相應(yīng)的條款,。如果因?yàn)殚T(mén)窗設(shè)施不牢靠,，給竊賊預(yù)留了盜取室內(nèi)財(cái)物的空間，那么,，租客的經(jīng)濟(jì)損失就應(yīng)有一個(gè)明確的責(zé)任分擔(dān),。另外，合租相比于整租往往存在更大的風(fēng)險(xiǎn),。
業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào),，除了租客要對(duì)自己的安全問(wèn)題提高意識(shí)，加強(qiáng)防范外,，也離不開(kāi)政府和相關(guān)監(jiān)管部門(mén)的共同努力,。加大對(duì)出租房的監(jiān)督，建立便捷的投訴機(jī)制,，這些都是降低租房安全風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的有效舉措,。